Reklamointi
Ostajan on tehtävä reklamointi, eli virheilmoitus, kun asunnosta tai kiinteistöstä löytyy virhe, josta hän haluaa jonkinlaista korvausta myyjältä ja/tai kuntotarkastajalta. Tällaiset virhetilanteet on selvitettävä mahdollisimman nopeasti, koska se on kaikille parasta. Jos virheen antaa levitä, korjauskustannukset nousevat, ja myyjällä on oikeus luottaa siihen, että hän ei ole vastuussa virheistä hyvinkin pitkän ajan kuluttua asunnon tai kiinteistön myymisestä.
Lainsäädännössä ei ole tarkkoja aikarajoituksia siitä, milloin reklamaatio on tehtävä. Se on vain tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen huomaamisesta, tai virheen merkityksen käsittämisestä. Reklamaatioajan kohtuullisuuteen liittyy myös, onko ostajalla ollut aikaa tutkia havaitsemaansa seikkaa ja neuvotella asiantuntijan kanssa sen merkityksestä ja siitä oikeuttaako se vaatimuksiin myyjää kohtaan. Tämän vuoksi reklamaatio aika on aina tapauskohtainen ja usein se on avain kysymys siitä, joutuuko myyjä vastaamaan virheestä oikeudessa.
Virhe ja sen reklamointi
Reklamointiin oikeuttavat virheet vaihtelevat riippuen siitä onko asunto käytetty vai uusi tai onko kyseessä kiinteistö. Koska asunnot ovat pienimuotoisempia hankintoja kuin kiinteistöt, virhesäännösten soveltamisen kynnys on alhaisempi liittyen asuntokauppoihin kuin kiinteistökauppoihin.
Kun kyseessä on käytetty asunto, ostajan tarkastusvastuulla on suurempi merkitys kuin ostettaessa uutta asuntoa. Myös ostajan odotukset ovat alemmat liittyen asunnon tasoon ja laatuun ja hänen asennoitumiseen on myös erilainen, kun asunto on käytetty. Käytetyn asunnon myyjä ja ostaja ovat useimmiten kumpikin yksityishenkilöitä, joten myyjälle ei voida antaa niin laajaa virhevastuuta kuin jos kyseessä on elinkeinonharjoittaja, joka myy uutta asuntoa.
Asuntokauppaan liittyvät virheet lainsäädännössä ovat yleinen virhe, taloudellinen virhe (liittyy vain asunto-osakeyhtiöön) ja oikeudellinen virhe. Oikeudellinen virhe on kyseessä kun myyjällä ei ollutkaan oikeutta myydä asuntoa jostain oikeudellisesta syystä. Reklamointiin liittyvät virheet asuntokaupoissa ovat yleisiä virheitä. Virheet jaetaan vielä vähäisiin, vaikutuksellisiin, merkittäviin ja olennaisiin virheisiin. Ostaja ei voi vedota mihin tahansa virheeseen, vaan merkityksetön poikkeaminen sovitusta ei oikeuta ostajaa käyttämään oikeuskeinoja. Virheen on oltava vaikutuksellinen, eli virheen on oltava sellainen, että sen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tällainen olennainen virhe on johtanut siihen, että ostaja, joka ei tiennyt virheestä, on tehnyt kaupat, mutta jos hän olisi tiennyt virheen olemassaolosta, hän ei olisi todennäköisesti tehnytkään kauppoja. Olennaista vähäisempi virhe saattaa kuitenkin vaikuttaa johinkin kaupan ehtoihin, kuten hintaan. Virheen ei tarvitse olla olennainen ollakseen vaikutuksellinen, mutta vain vaikutuksellinen virhe on sopimuksenvastainen.
Lainsäädännön mukaan uudessa asunnossa on virhe myös, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. (AsKL 4:14 § kohta 3)
Juridisen arvioinnin lähtökohta liittyen siihen, onko kyseessä virhe, on se mitä osapuolten välillä katsotaan sovitun ja kaupan kohteen on vastattava sovittua. Ostajalla on oikeus nimenomaan sopimuksen mukaiseen suoritukseen. Kohteessa olevan virheen merkityksellisyyttä arvioidaan aina kohteen kaupanteko hetkisen kunnon mukaan.
Uusi asunto
Uuteen asuntoon liittyvistä virheistä säädetään asuntokauppalain (AsKL) luvussa 4. Myös asuntoa, joka myydään vain lyhyen käytön jälkeen, kohdellaan ’uuden veroisena’ ja siihen sovelletaan AsKL lukua 4 ja ostaja voi vedota virhetilanteessa ensimmäiseen myyjään.
Kun kyseessä on uusi asunto, siinä on järjestettävä vuositarkastus 12—15 kuukautta rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönotto hyväksymisestä myyjän toimesta. Vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjataan kaikki ostajan ja asuntoyhteisön asunnossa huomatut virheet ja puutteet. Myyjän täytyy korjata nämä puutteet vastaamaan sitä, mitä kohteen kunnosta ja ominaisuuksista on sovittu kauppasopimuksissa. Tämä vuositarkastus toimii siis ikään kuin takuu irtaimen tavaran kaupoissa. Myyjä on vastuussa asunnon virheistä kunnes vuositarkastus on tehty ja sen mukaiset korjaukset tehty.
Lähtökohtaisesti ostaja menettää oikeuden vedota havaitsemiinsa virheisiin vuositarkastuksen jälkeen. On kuitenkin mahdollista, että kaikkia virheitä ei huomata ennen vuositarkastusta tai sen aikana vaan vasta sen jälkeen. Tämän vuoksi, jos virhe huomataan kohtuullisessa ajassa, eikä virhe ollut sellainen, joka ostajan olisi pitänyt huomata joko vuositarkastuksessa tai sitä ennen, siitä voidaan reklamoida. Milloin virhe olisi pitänyt havaita ja milloin siitä olisi pitänyt ilmoittaa, on aina tapauskohtaista, ratkaisevana ajankohtana kuitenkin pidetään sitä hetkeä, jolloin ostaja pääsi tai olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Uuden asunnon kaupassa myyjän virhevastuu siis lähtökohtaisesti katkeaa vuositarkastukseen, ellei ole kohtuullista olettaa, että ostaja ei huomannut virhettä tai sen merkitystä ennen vuositarkastusta tai sen aikana, vaan vasta sen jälkeen.
Käytetty asunto
Kun uudessa asunnossa on suoritettu vuositarkastus, asunnon virhetilanteeseen sovelletaan AsKL 6 luvun säännöksiä seuraavan myynnin jälkeen, ellei asuntoa lasketa uuden veroiseksi.
Käytettyihin asuntoihin sovelletaan yleistä virhesäännöstä, jonka mukaan asunnossa on virhe, jos se on ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso, ja kohtuullisen asumisen yleiset vaatimustasot sekä muuta seikat. Yleinen virhe sisältää myös myyjän antamien tietojen paikkansapitämättömyyden, olennaisten tietojen kertomatta jättämisen ja kohteen poikkeavuuden siitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Yleinen virhesäännös koskee itse huoneistoa ja sen tiloja sekä siitä annettavia tietoja, myös asuntoihin liittyviä yleisiä tiloja kuten varastotiloja ja porraskäytävät.
Kiinteistön laatuvirhe
Kun kyseessä on kiinteistö, kyseessä on joko laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Oikeudellisessa virheessä myyjällä ei ollutkaan oikeutta myydä kiinteistöä ja jos myyjän saannossa on joku epäselvyys, ostaja ei voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Oikeudellinen virhe saattaa liittyä myös ulkopuolisen pantti- tai muuhun oikeuteen, josta ostaja ei ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Vallintavirheestä on kyse, jos kiinteistöstä on annettu väärää tai harhaanjohtavaa tietoa, joka koskee alueella vallitsevaa kaavoitusta; kiinteistön rakennuskieltoa tai –rajoituksia; rasitteita; viranomaisen kiinteistön käyttöä rajoittavia päätöksiä; kohteen arvoon ja käyttöön vaikuttavia; lupia sekä kiinteistöllä olevien rakennusten käyttöä koskevia lupia.
Kiinteistön laatuvirheen arvioinnin taustalla on se, mitä osapuolet ovat sopineet kohteen kaupasta. Virhe on siten olemassa, jos kohde ei ole sellainen kuin on sovittu tai sellainen kuin ostaja on voinut perustellusti olettaa sen olevan. Laatuvirheet ovat yleensä kiinteistöön kuuluvien rakennusten rakenteita tai kuntoa koskevia vikoja, kuten viallisia vesi- ja viemärijohtoja, lämmitysjärjestelmien vikoja tai puutteita, routa- ja vesivaurioita tai riittämättömiä lämmöneristeitä. Laatuvirhe on kuitenkin virhetyypeistä kiistanalaisin, koska siinä on eniten muuttujia, joista osapuolet voivat olla eri mieltä. Laatuvirheiden huomaaminen perustuu osapuolten omille toimenpiteille osana tiedonanto-, selonotto- ja tutustumisvelvollisuuksien täyttämistä. Laatuvirheen seuraamus voi olla joko hinnanalennus tai kaupan purku. Muussa kuin salaisen virheen tapauksessa, ostajalla on myös oikeus vahingonkorvaukseen.
Maakaaren (2:17 §) mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole sellainen, kun on sovittu; myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista, tai muusta laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; myyjä on jättänyt ilmoittamatta jostain kiinteistön tyypilliseen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; jos ostajalla on virheellinen käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumista aiottuun käyttöön ja myyjä on jättänyt oikaisemasta havaitsemaansa virheellistä käsitystä; tai kiinteistössä on salainen virhe, jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti odottaa, ottaen huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet.
Kiinteistöille ei voida asettaa yhteisiä laintasoisia laatuvaatimuksia, koska jokainen kiinteistö on aina yksilöllinen kaupan kohde. Tämän vuoksi virhearvioinnin lähtökohtana ja viimesijaisena arviointiperusteena on aina osapuolten sopimus.
Salainen virhe
Vaikka asunnossa tai kiinteistössä olisikin suoritettu kuntotarkastus, ja kumpikin osapuoli on täyttänyt selonotto-, tiedonanto- ja tarkastusvelvollisuutensa, saattaa kuitenkin käydä niin, että kohteessa on vielä virheitä. Jos muut virhetunnusmerkit eivät täyty, saattaa olla kyseessä salainen virhe. Salaisen virheen tulkinta on laajempaa kuin muissa virhetyypeissä. Salainen virhe on piilevä, jota on vaikea huomata vaikka kumpikin osapuolista olisi ollut huolellinen. Salaisen virheen virhekynnys on korkeampi kuin muut virhetyypit ja sellaisen poikkeaman on oltava normaalitasoa merkittävämpi. Salaisen virheen vuoksi voi saada kaupan purun tai hinnanalennusta, mutta ei vahingonkorvausta.
Myyjällä on vastuu salaisesta virheestä vaikka hän olisikin siitä tietämätön. Koska virhe on salainen, eikä kumpikaan osapuolista tiennyt sen olemassaolosta ennen kauppoja, siinä on korkeampi virheensietokynnys kuin muissa virhetyypeissä. Arvioitaessa salaisen virheen merkittävyyttä otetaan huomioon rakennusten iät ja niihin tehdyt peruskorjaukset. Myös kuntotarkastuksessa esiin tulleet virheet ja puutteet voivat vaikuttaa siihen, onko kyseessä salainen virhe. Kuitenkin jos kohde on myyty tavanomaisesta poikkeavaan hintaan ja poikkeuksellisin ehdoin, myyjälle ei synny virhevastuuta olennaisestakaan salaisesta virheestä. Tämä johtuu siitä, että kohteen poikkeava hinta ja ehdot tiedottavat jo ostajalle, että kohteella on mahdollisesti poikkeavia ominaisuuksia ja ostajan katsotaan olevan näin tietoinen kohteen ominaisuuksista kokonaisuutena.
Reklamointi ja sen sisältö
Ennen asuntokauppalain lainmuutoksen voimaantuloa 1.1.2006 oli mahdollista tehdä neutraalireklamaatio, jossa ei eritelty itse virhettä ja sen rahallista merkitystä tarkasti, jos tarkemmille tutkimuksille ei ollut tarvetta. Ennen pelkkä virheestä ilmoittaminen oli siis riittävää. Nykyään neutraalin reklamaation voi kuitenkin tehdä vain asuntokaupoille, jotka suoritettiin ennen lainmuutoksen voimaantuloa eli 1.1.2006. Tällaisia reklamaatioita ei enää vuonna 2021 kuitenkaan voida sanoa kohtuullisessa ajassa tehdyiksi. Muutoksella oli tarkoitus lähentää asuntokauppalain ja maakaaren reklamaatiosäännöksiä.
Reklamaatioksi ei riitä pelkkä tyytymättömyyden ilmaiseminen. Ostajan on ilmoitettava mihin asunnossa tai kiinteistössä havaittuun vikaan tai puutteeseen ostaja vetoaa virheenä. Reklamaatiossa on ilmoitettava millä tavoin virhe on ilmennyt. Reklamaatiossa on ilmoitettava ostajan vaatimukset myyjää kohtaan, mutta sitä voidaan tarkentaa rahamääräisesti ja muutenkin täydentää myöhemmin, kun virhettä on enemmän tutkittu, muttei kuitenkaan loputtomiin. Jossain vaiheessa reklamointi on saatettava loppuun, jotta virheen korjaaminen ja oikeuskeinojen käyttö voi alkaa.
Reklamointi kannattaa tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, koska todiste reklamaation oikea-aikaisuudesta on tärkeä, jopa ratkaiseva seikka, jos asiaa setvitään oikeudessa asti. Ilmoitustavasta ei ole olemassa tarkkoja säännöksiä, mutta ostajalla on todistustaakka reklamaation asianmukaisesta tiedonannosta myyjälle. Jos myyjä ei tule tietoiseksi virheestä, hän ei voi myöskään tehdä sille mitään. Jos reklamointi ei ole onnistunut, eikä ostaja voi todistaa yrittäneensä reklamointia myyjälle, hän menettää oikeuden vedota virheeseen. Toisaalta ostajalla on vastuu vain tehdä todisteellinen reklamaatio. Jos hän lähettää reklamaation joka ei saavu myyjälle, mutta hänellä on todiste sen lähettämisestä, ostajan reklamaatiovelvollisuus on täytetty.
Reklamointi ja asiantuntijan käyttäminen
Reklamoinnissa on ilmoitettava ainakin alustavat tiedot kohteen virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista. Tämän vuoksi jo reklamaation tekemiseen tarvitaan asiantuntijoiden apua, jotta virhe epäilyille saadaan varmistus ja tiedetään millainen virhe on kyseessä ja mitä se merkitsee ja mahdollisesti mitä virheen korjaaminen maksaa. Tähän saattaa liittyä jo syvempiä tutkimuksia kuin kuntotarkastus. Näiden avulla voidaan tehdä mahdollisimman täysi reklamaatio. Tässäkin tilanteessa on tärkeää käyttää luotettavaa asiantuntijaa, koska jos osapuolella itsellään ei ole rakennusteknisiä tietoja, hänen on luotettava asiantuntijan sanaan.
Reklamointi ja sen vanhentumisaika
Reklamointi on tehtävä sekä kiinteistön että asunnon virheen kyseessä ollessa kohtuullisessa ajassa. Mikä tällainen kohtuullinen aika on, ei kuitenkaan löydy mistään laista. Kohtuullisen ajan arviointi on aina tapauskohtainen ja siihen liittyvät muun muassa osapuolten ammatilliset taustat, kohteen laatu ja virheen laatu. Oikeuskäytännön mukaan reklamointi on tehty ajoissa, jos se on tehty 4-7 kuukauden kuluessa virhettä koskevasta havainnosta. Kuitenkin kolmea kuukautta on pidetty hyvin tavanomaisena kohtuullisena aikana. Nämä määräajat eivät kuitenkaan ole sitovia.
Lainsäädännöstä kuitenkin löytyy reklamoinnin vanhentumisaika. Tämä johtuu siitä, että myyjän on saatava suojaa loputtomasta virhevastuusta. Jossain vaiheessa ostajan on tultava vastuulliseksi kohteessa olevista virheistä, koska pitkän ajan kuluttua on vaikea edes todistaa, että ongelma oli jo olemassa kaupantekohetkellä.
Uudessa asunnossa reklamointi yleensä vanhentuu vuositarkastuksen jälkeen, eli vähintään 12 kuukautta ja korkeintaan 15 kuukautta sen jälkeen kun asunnoille on annettu käyttöönotto-oikeus. Reklamointiaika voi kuitenkin olla hieman tätä pitempi, jos on perusteltua olettaa, että ostaja ei voinut huomata virhettä ennen tai vuositarkastuksen aikana vaan vasta sen jälkeen. (AsKL 4:18—19 §)
Kun kyseessä on käytetty asunto, reklamoinnin absoluuttinen takaraja eli vanhentuminen on 2 vuotta siitä, kun ostaja on saanut asunnon hallinnan tai jos asunto on ostajan hallinnassa jo kauppaa tehtäessä, niin aika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Tämä on yleensä riittävä aika virheiden havaitsemiseen ja niistä ilmoittamiseen myyjälle. Koska käytetyn asunnon kohdalla on yleensä kyse yksityishenkilö myyjästä, hänelle on myös annetta suojaa loputtomilta virheilmoituksilta. Kahden vuoden vanhentumisaika ei kuitenkaan päde, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. (AsKL 6:14 §)
Reklamointi kiinteistöön liittyvästä virheestä tai sopimusrikkomuksesta on tehtävä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on hänelle luovutettu. Takarajasta voidaan poiketa myös kiinteistön osalta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. (Maakaari 2:25 §)
Reklamointi kuntotarkastajalle
Kuntotarkastajan vastuu syntyy sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan. Tämä tarkoittaa, että jos toinen osapuoli haluaa kuntotarkastajalta vahingonkorvauksia kohteessa olleen virheen vuoksi, hänen on reklamoitava asiasta myös kuntotarkastajalle. Kuntotarkastajan on sopimuksen mukaisesti tehtävä huolellista työtä, vaikka kuntotarkastus on usein vain pintapuolinen. Jos kohteessa on reklamoitavia virheitä, kuntotarkastaja on vastuussa niistä vain, jos hänen olisi pitänyt huomata ne suorittaessaan kuntotarkastusta. Virheen olemassa olo ei ole kuntotarkastajan vastuulla, hänen vastuullaan on vain kuntotarkastuksen huolellinen suorittaminen ja kuntotarkastusraportin selkeys ja tiedollinen oikeus.
Jäikö teille vielä kysyttävää reklamoinnista tai erilaisista virhetyypeistä? Ei hätää, meiltä löytyy lisätietoa!
Asuntokauppalaki https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843