Kiinteistökaupan virhesääntely

Kiinteistökaupan virheisiin ja niiden seuraamuksin sovellettava laki on Maakaaressa. Maakaaressa kiinteistön virhesääntelyä toteutetaan kolmella eri kategorialla, jotka ovat:

• Laatuvirhe: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Salainen virhe ja virhesääntely

Salainen virhe on laatuvirhe, eli kiinteistön vika tai puute, jota ostaja tai myyjä ei ole havainnut ennen kauppaa eikä kummankaan olisi pitänyt sitä havaita

• Vallintavirhe: Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain mukaisten rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

• Oikeudellinen virhe: Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:

1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä

4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Virhesäännösten sisältö

Edellä esitetyistä maakaaren virhesäännöksistä voidaan havaita, että kiinteistön virhe on kyseessä, kun:

1. Kiinteistö ei vastaa sitä, mitä on sovittu
2. Myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja sellaisista seikoista kaupan kohteessa, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
3. Myyjä on jättänyt kokonaan ilmoittamatta tiedon, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan
4. Myyjä on jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan

Salainen virhe

Salainen virhe on laatuvirhe, eli kiinteistön vika tai puute, jota ostaja tai myyjä ei ole havainnut ennen kauppaa eikä kummankaan olisi pitänyt sitä havaita

Virheen seuraamukset

Maakaaren mukaan ostajan tulee ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa, kun tämä havaitsee virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Tarkkaa aikarajaa laissa ei ole määritelty ja kohtuullisen ajan arviointi onkin tapauskohtaista. Ostajan ilmoituksesta, eli reklamaatiosta, tulee käydä ilmi mitä virhe koskee ja miten se ilmenee. Myös vaadittu seuraamus on ilmoitettava, eli kaupanpurku, hinnanalennus tai vahingonkorvaus. Tarkkoja rahasummia ei kuitenkaan tarvitse ilmoittaa ja reklamaatiota voi myöhemmin täydentää, kun tarkka summa on tiedossa, esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua.

Jos kyseessä on laatuvirhe, on reklamaatiolle asetettu aikaraja. Maakaaren mukaan laatuvirheestä on ilmoitettava 5 vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, tai ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Myyjä ei vapaudu virhevastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, vaikka virhettä ei reklamoitaisi kohtuullisessa ajassa.

Kiinteistönvälittäjä ei poista myyjän tiedonantovelvollisuutta

Maakaaren mukaan, jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Mikäli siis välitysliikkeelle syntyy korvausvastuu ostajaa kohtaan, ei tämä poista myyjän virhevastuuta. Kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa.

Kiinteistön virheet ja lakimies

Mikäli tarvitset apua kiinteistökaupan virhetilanteissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme. https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/

Maakaari: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950540#O1