Asuntokaupan Kuntotarkastuksen yhteinen toimintamalli eli YTM, on ainoa ohje, joka ohjaa kuntotarkastustoimintaa Suomessa.
Kyseinen malli on laadittu Ympäristöministeriön johdolla, tarkoituksena on ollut yhtenäistämää ja selkeyttämää asuntokaupan kuntotarkastusta. Kyseisessä toimintamallissa on sitouduttu noudattamaan Asuntokaupan Kuntotarkastajan eli AKK Suoritusohjetta KH 90-00394. Tämän suoritusohjeen mukaisesti kuntotarkastus suoritetaan ja raportti on laadittava. Ohjekortissa on määritelty hyvin tarkasti muun muassa tarkastuksen tavoitteet, tarkastuksen sisältö sekä laajuus, tarkastuksessa tehtävät mittaukset, raportointi sekä kuntotarkastajan vastuu.
Kuntotarkastuksessa tarkastetaan kaikki näkyvät pinnat kulku aukollisissa tiloissa. Vesikatto ja julkisivu tarkastetaan aina työturvallisuutta noudattaen talotikkaita ja kulkusiltoja käyttäen. Mikäli jotakin rakennusosaa ei ole mahdollista päästä tarkastamaan suoritusohjeen KH-90-00394 sekä tilaajan ohjeen KH 90-00393 mukaisesti, on siitä syytä mainita tarkastuksessa ja tarkastusraportissa. Tämän lisäksi on velvollisuus mainita myös syy tarkastamattomuuteen. Tarkastus on tehtävä niissä olosuhteissa, jotka tarkastushetkellä vallitsevat. Lumen aikana yleensä vesikatto ja rakennuksen vierustajäävät tarkastamatta.
Hyvin ja asianmukaisesti tehty omakotitalon kuntokartoitus saattaa ennaltaehkäistä monia ongelmia, mutta talon piileviä vikoja kuntotarkastuskaan ei paljasta. Kiinteistökaupan ostaja ei kuitenkaan voi vaatia kiinteistön myyjältä jälkikäteen korvauksia kuntotarkastusraportissa mainituista asioista. Yleisesti kuntokartoitus suoritetaan aina ennen kiinteistön kauppaa. Kuntokartoituksen tarkoituksena on antaa puolueetonta tietoa kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista kaupan osapuolille niin ostajalle kuin myyjälle. Kuntotarkastuksen raportissa voidaan myös kertoa, mitä rakennuksessa olisi syytä tehdä, esimerkiksi, että kylpyhuone alkaa olla elinkaarensa päässä, joten sitä olisi hyvä remontoida tai vastaavasti, että vesikatto kaipaa uusimista. Kuntotarkastus antaa siis ostajalle ja myyjälle hyvin arvokasta tietoa kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista.
Rakenteiden avaamiseen vaaditaan aina omistajan erityinen lupa
Puhuttaessa asuntokaupan kuntotarkastuksesta on syytä huomioida aistinvaraisen ja menetelmän, jossa ei rikota rakennuksen rakenteita aiheuttamat rajoitukset sekä epävarmuudet. Tällaisessa tarkastuksessa talo tarkastetaan vain pintapuolisesti, riskirakenteet tarkemmin. Riski rakenteisiin on syytä tehdä rasiaporalla vähintään n. 110 mm:n avaus, tämä on kuitenkin mahdollista tehdä ainoastaan omistajan luvalla. Ympäristöministeriön laatiman YTM:n merkittävimpänä haasteena on se, että rakenteiden kunnosta ei ole mahdollista koskaan saada täyttä varmuutta, sillä tarkastuksessa ei avata rakenteita ja näin nähdä kunnolla kokonaisuutta. Kuten sanottu se onnistuu vain avaamalla rakenteita, joka ei yhteisen toimintamallin mukaiseen kuntotarkastukseen alaan kuulu. Laajemmat tutkimukset tulevat yleensä kuvaan vasta jatkotutkimusten muodossa taikka asiantuntijalausuntojen kautta. Tällaisessa tilanteessa tutkimiselle on enemmän aikaa ja tutkiminen on laajempaa, jolloin tarkastukseen on mahdollista perehtyä paremmin.
Tarkastus on tarkastusajankohdan tilanneraportti
Asuntokaupan Kuntotarkastukseen ei myöskään kuulu materiaalinäytteitä tai muita sisäilmatutkimuksia vaan ne on suoritettava erikseen. Kuntotarkastajan on toki syytä mahdollisuuksien mukaan aistinvaraisesti havainnoida, onko kohteessa mikrobiperäistä tai muuta poikkeavaa hajua ja tällä tavoin tuoda havainnot ilmi raportoinnissaan. Kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tarkastuksen tarkastus ajankohtaa. Tämä johtuu siitä, että tilanne rakennuksessa saattaa muuttua oleellisesti jo hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta, vaikkapa vuodon aikana. Tämän vuoksi tarkastusraportin lukijan kannattaa kiinnittää huomiota myös siihen kuinka vanha taikka uusi raportti on.
Kuten mainittu kuntokartoitus tehdään lähtökohtaisesti aistinvaraisesti eli lähinnä haju- ja näköaistia hyödyntäen, ilman että rakenteita lähdetään rikkomaan. Esimerkiksi silminnähtävät muutokset, kuten tummat läikät seinissä tai lattiassa ja poikkeavat hajut, saattavat vahvasti viitata vaurioihin, joista on syytä tehdä lisä tutkimuksia. Kuntokartoituksessa ei rikota pintamateriaaleja tai pureta rakenteita, mutta rakenteisiin voidaan porata talon omistajan luvalla muutamia reikiä, joiden avulla on mahdollista mitata rakenteiden kosteus tasoja pintakosteusmittarilla. Reiät pyritään lähtökohtaisesti tekemään huomaamattomiin paikkoihin ja ne voidaan täyttää esimerkiksi puutapeilla tai akryylimassalla, jotta jälkikäteen ei jäisi huomattavia reikiä ja jälkiä. Etukäteen on aina hyvä sopia, kuka mahdolliset reiät korjaa onko se tarkastajan vai omistajan vastuulla.
Asuntokauppa tilanteessa on molempien osapuolten niin myyjän kuin ostajankin etu tuntea kiinteistön kunto sekä mahdolliset riskit mahdollisimman tarkasti. Asuntokaupan kuntotarkastus KH 90-00394 ohjeen mukaisesti on minimivaatimus, kun tehdään asuntokauppaa omakotitalosta. Vastaava kuntotarkastus on myös suositeltavaa tehdä silloin kun kaupan kohteena on erillistalo, paritalo taikka pieni rivitaloyhtiö. Vastaavasti muussa asuinhuoneiston kaupassa saattaa suppeampi huoneiston tarkastus, kuten sellainen, joka ei sisällä vesikaton, yläpohjan, alapohjan tai piha-alueiden tarkastusta tai märkätila tarkastusta olla riittävä.
Mahdolliset kuntotarkastuksen jatkotutkimukset
Tarkastuksessa on mahdollista suositella jatkotutkimuksia, joista osa voidaan suorittaa jo tarkastuksen yhteydessä. Osa saattaa kuitenkin vaatia laajempia toimenpiteitä taikka erityistä ajoitusta. Jatkotutkimukset on syytä teettää ennen asunto-/kiinteistökauppaa, jotta yllätyksiltä olisi mahdollista välttyä. Jatkotutkimuksien tekemistä ei ole suositeltavaa jättää myöhempään ajankohtaan tai esimerkiksi ostajan tehtäväksi. Yllätys löydökset tarkastuksessa saattaa aiheuttaa riitaa ja jopa oikeudenkäyntejä. Tämän vuoksi jatkotutkimus kehotukseen tulisi kaupanteon yhteydessä suhtauduttava erityisellä vakavuudella. Tällaisen tutkimukset suosittamiselle on aina vahvat perusteet. Jatkotutkimuskehotus tarkoittaa myös sitä, että ostajalle syntyy asiasta erityinen selonottovelvollisuus, jos jatkotutkimusta ei ole jo ennen kauppaa selvitetty. Ostajan täytyy ymmärtää, että tällainen jatkotutkimus suositus tarkoittaa aina mahdollisen vaurio- tms. muun vastaavan riskin olemassaoloa, jonka vuoksi tutkimus on syytä tehdä.
Kuka tilaa ja maksaa kuntotarkastuksen?
Usein kiinteistökaupan yhteydessä kuntokartoituksen tilaaminen ja maksaminen jäävät talon myyjän vastuulle. Ostaja sekä myyjä voivat maksaa tarkastuksen myös yhdessä puoliksi. Harvoin on tilanne, jossa tarkastus jää kokonaan ostajan maksettavaksi. Kun maksajasta sovitaan, on syytä muistaa, että tarkastuksesta tehtävä kirjallinen raportti on aina maksajan omaisuutta. Tarkastus on järkevintä suorittaa vasta kun potentiaalinen ostaja on löytynyt. Tällöin sekä myyjä että ostaja voivat olla paikalla, kun tarkastusta suoritetaan, ja molemmat saavat näin myös mahdollisuuden esittää kuntotarkastajalle itseään askarruttavia kysymyksiä talon kunnosta.
Kuntotarkastuksen ostamisen tai tilaamisen yhteydessä tilaaja saa itselleen tilaussopimuksen, joka sisältää kaikki tarkastuksen keskeiset seikat ja sopimusehdot. Kuntotarkastuksesta on aina sovittava kirjallisesti. Tilaajalla on myös velvollisuus huolehtia siitä, että hänellä on valtuudet tarkastuksen tilaamiseen ja tarkastus on mahdollista suorittaa kohteessa.
Mistä tunnistaa pätevän kuntotarkastajan?
Periaatteessa kuka tahansa voi väittää olevansa kuntotarkastaja, ja lähtökohtaisesti kuka tahansa voi sen myös suorittaa. Kuitenkin on hyvä kysyä kuntotarkastajilta suoraan koulutuksesta, kokemuksesta ja referenssiasiakkaista, jotta tarkastajan ammattitaidosta on mahdollista varmistua. Pätevällä kuntotarkastajalla on kuitenkin rakennusalan pohjakoulutus, tällöinhän on esimerkiksi insinööri, insinööri (AMK) tai rakennusmestari. Hänellä on myös vahva kokemus omakotitalojen kuntotarkastuksista. Tämän lisäksi pätevällä kuntotarkastajalla on FISE:n myöntämä asuntokaupan kuntotarkastajan eli AKK pätevyys, joka myönnetään aina seitsemäksi vuodeksi kerrallaan tarkastajalle. Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden suorittaneet henkilöt suorittavat aina kuntokartoituksen suoritusohjeen mukaisesti. Tällöin tarkastus on aina kattava sekä luo hyvän kuvan kartoituksen kohteena olevasta rakennuksesta.
Mikä on kuntotarkastajan vastuu?
Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta tilanteissa, joissa talossa ilmenee kaupanteon jälkeen piileviä virheitä. Tarkastus antaa kuitenkin kaupan osapuolille eli myyjälle ja ostajalle arvokasta tietoa kohteen yleiskunnosta ja riski paikoista sekä mahdollisista korjaustarpeista. Ostaja ei kuitenkaan ole mahdollisuutta myöhemmässä vaiheessa vaatia myyjältä korvausta virheistä, jotka hänen olisi pitänyt havaita tutustuessaan taloon tai virheistä, jotka on mainittu tarkastusraportissa.
Kuntotarkastajaa ei yleensä vaadita korvausvastuuseen tilanteissa, joissa jokin virhe on jäänyt tarkastuksessa huomaamatta. Suomen tuomioistuimissa on kuitenkin jo käsitelty tapauksia, joissa kuntotarkastaja on joutunut korvausvastuuseen tilanteessa, jossa hän on törkeästi laiminlyönyt tai ollut huolimaton.
Mikäli tarvitset apua kiinteistön kuntotarkastukseen liittyen, ota yhteyttä meidän asiantunteviin lakimiehiimme!