Mikä on salainen taloudellinen virhe?
Asuntokauppalain kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
”Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on: 1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai 3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.”
Asuntokauppalaki 843/1994
Salainen taloudellinen virhe voi kyseisen lainkohdan mukaan ilmetä joko asunnossa, joka on kaupan kohteena tai muissa kiinteistön osissa, esimerkiksi yhteisissä tiloissa tai muissa rakennuksen huoneistoissa.
Jotta kyseessä on salainen taloudellinen virhe, tulee kahden edellytyksen täyttyä. Ensinnäkin lainkohdassa mainittujen velvoitteiden tai vastuun lisääntymisen on johduttava odottamattomasta viasta tai puutteesta. Vian tai puutteen tuleekin siten olla sellainen, josta ostaja ja myyjä eivät tienneet eikä heidän olisi pitänyt tietää siitä ennen kaupantekoa, jolloin se tulee yllätyksenä kummallekin osapuolelle. Toisena edellytyksenä on, että taloudellisten velvoitteiden on oltava merkittävällä tavalla suurempia siitä, kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Esimerkkinä toimii hyvin tilanne, jossa asunto sijaitsee 1970- luvulla rakennetussa rakennuksessa, jossa on alkuperäiset vesi- ja viemäriputket. Putkien iän perusteella voidaan ennakoida niiden uusimistarve, jolloin ei ole kyse odottamattomasta viasta. Ei myöskään siinä tilanteessa, jossa putkien uusimisesta ei ollut tietoa ennen kauppaa. Hallituksen esityksen mukaan odottamattomia vikoja tai puutteita ovat sellaiset korjaustarpeet, jotka eivät kuulu rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon, esimerkiksi perustusten uusiminen. Myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarpeita voidaan pitää odottamattomana, esimerkiksi tilanteessa, jossa paljastuu yllättäviä rakennusvirheitä.
Taloudellisten velvoitteiden merkitys
Taloudellisten velvoitteiden on oltava merkittävästi suurempia siitä, mitä ostajalla on ollut aihetta perustellusti edellyttää, jotta kyse olisi salaisesta virheestä. Pelkästään odottamaton vika, josta aiheutuvat taloudelliset velvoitteet eivät ole osakkaalle tai taloyhtiölle merkittäviä, ei täytä salaisen taloudellisen virheen kriteerejä. Tällainen tilanne voi olla käsillä, jos esimerkiksi korjausten rahoittamiseen tarvittava laina tai taloyhtiön vastikkeiden korotukset eivät poikkea olennaisesti siitä, johon on yleisesti varauduttu.
On myös mahdollista, että useampia odottamattomia vikoja tai puutteita ilmenee. Tällaisessa tilanteessa taloudellisia velvoitteita tulee arvioida yhtenä kokonaisuutena. Taloudellinen virhe on käsillä, mikäli vioista ja puutteista aiheutuvat taloudelliset velvoitteet ovat merkittävästi suurempia, kuin mitä ostajalla on perustellusti ollut aihetta edellyttää.
Esimerkkitapaus salaisesta taloudellisesta virheestä
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa nro 168 vuodelta 2019 oli kyse asuntokaupasta, jossa A oli vuonna 2011 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut TT:ltä ja PT:ltä asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat 106,50 m2 suuruisen huoneiston hallintaan. Kauppahinta oli ollut 215.000 euroa.
Yhtiön omistama rakennus on rakennettu vuonna 1969. Käräjäoikeus oli hylännyt kanteen, jossa A ensisijaisesti vaati asuntokaupan purkamista ja korvauksia korjauskustannuksista sekä toissijaisesti vaati hinnanalennusta 103.920 euroa salaisen taloudellisen virheen vuoksi.
A:n vaatimukset perustuivat ensinnäkin jo toteutuneisiin korjauskustannuksiin, joita olivat pihan korjauksesta aiheutuneet kustannukset, viiden eri huoneiston korjauskustannukset sekä yhden huoneiston valvontakustannukset. A:n osuus kustannuksista oli ollut 78.494,34 euroa.
Tulevien korjausten kustannusten määrästä A:n osuus oli 22.775,70 euroa. Lisäksi terassin korjauksesta oli aiheutunut kustannuksia.
A oli ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista. Kaupan purkaminen edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Hovioikeus katsoi, että purkukynnystä harkittaessa kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa kustannusten määrän lisäksi on otettava huomioon muitakin seikkoja. Purkukynnyksen ylittymisen puolesta puhui osaltaan se, että tulevien kustannusten määrää ei voitu varmuudella arvioida ja tulevat korjaukset oli ajoitettu usean vuoden ajalle. A kykeni k‹äyttämään asuntoa asumiseen tai vuokraamistarkoitukseen. Hovioikeuden mukaan tämä osaltaan vähensi virheestä aiheutuvaa haittaa. Lisäksi asuntojen ulkopuoliset korjaukset oli jo suurimmalta osaltaan tehty. Edellä mainitut seikat ja korjauksista An vastattavaksi jäävä määrä huomioon ottaen hovioikeus katsoi, ettei edellytyksiä kaupan purkamiselle ollut olemassa. Salaisen taloudellisen virheen perusteella myyjät velvoitettiin suorittamaan A:lle hinnanalennuksena 50.000 euroa kanteessa vaadittuine korkoineen.
Asuntokauppa ja lakimies
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyvissä asioissa, ota yhteyttä asiantunteviin kiinteistöriitalakimiehiimme.
https://www.kiinteistoriitalakimies.fi/yhteystiedot/
Asuntokauppalaki: https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1994/19940843#L1